第四次地產(chǎn)調(diào)控即將來(lái)臨 重在增加供給平抑房?jī)r(jià)
中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向可能會(huì)發(fā)生變化。加大住房供應(yīng)力度，特別是增加普通商品住房供應(yīng)將成為今后房地產(chǎn)調(diào)控的首要方向。這是2月25日國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在聽取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)時(shí)所透露出的信息。
曾培炎副總理還指出，要努力調(diào)控住房需求，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)交易中囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、合同欺詐等行為。
“增加住房的有效供給預(yù)示著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策更加務(wù)實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控終于摸到了門�！北本┕ど檀髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉杉在自己的博客上評(píng)論說(shuō)。
房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)高是調(diào)控的主因
中國(guó)曾經(jīng)有過(guò)三次房地產(chǎn)調(diào)控。2003-2004年的宏觀調(diào)控是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱投資；2005年第二次房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的八條措施，是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)；2006年的第三次房地產(chǎn)措施出臺(tái)了六條措施，主要為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。但這三次房地產(chǎn)調(diào)控均沒有解決百姓所關(guān)注的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)21.8%，同比加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，但比2006年1至11月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)投資環(huán)比呈回落態(tài)勢(shì)，但2006年房?jī)r(jià)漲幅仍然偏高。2006年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，漲幅比2006年11月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。漲幅較大的主要城市包括：秦皇島11.8%，北京10.4%，深圳10.0%，福州9.8%，廈門9.1%，成都8.5%和廣州8.3%。除上海外，北京、深圳等城市房?jī)r(jià)漲幅仍然偏高，顯示出前期房地產(chǎn)調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期效果。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，房?jī)r(jià)繼續(xù)延續(xù)去年上漲態(tài)勢(shì)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲5.6%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
“部分大城市房屋價(jià)格上漲仍然過(guò)快，中小戶型普通商品住房供應(yīng)仍然不足，調(diào)控機(jī)制還不完善。必須采取有效措施，認(rèn)真加以解決�！痹嘌赘笨偫碓诼犎”本┦蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)時(shí)說(shuō)。
“供不應(yīng)求是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體格局，這恰恰是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以及房地產(chǎn)開發(fā)熱的根源所在�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任張立群說(shuō)。
張立群認(rèn)為，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局難于迅速改觀�！耙淖冞@一局面，調(diào)控政策需要‘兩手抓’，既要穩(wěn)定需求，又要改善供給。”
從曾培炎副總理對(duì)目前房地產(chǎn)的表態(tài)可以看出，通過(guò)增加住房有效供給來(lái)平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將成為今后國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。
個(gè)別政策已經(jīng)出臺(tái)
北京市市委書記劉淇表示，北京市將在今后3年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1000萬(wàn)平方米，限價(jià)房1000萬(wàn)平方米；今年開工建設(shè)廉租房30萬(wàn)平方米。2005年北京市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積為355.8萬(wàn)平米。
2月27日，國(guó)土資源部也下發(fā)通知，將在北京等90個(gè)城市開展第7次土地執(zhí)法檢查行動(dòng)，重點(diǎn)審查2005年10月至2006年10月90個(gè)城市新增建設(shè)用地變化情況。這次檢查范圍比以往擴(kuò)大了近一倍。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》發(fā)表文章介紹說(shuō)，囤積土地是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一大頑疾，也是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
最近幾年，深圳、廣州、北京的房?jī)r(jià)上漲扮演了領(lǐng)頭羊的角色，大量土地閑置是根源之一。全深圳市目前約有20平方公里閑置土地，正是深圳房?jī)r(jià)高的最大原因；而廣州在年初收回的閑置地塊，大多為上世紀(jì)90年代用地，最早為1993年獲得用地批文，土地閑置的時(shí)間超過(guò)了10年。
2005年，建設(shè)部、國(guó)土資源部等七部委組織的一次聯(lián)合調(diào)查報(bào)告指出，北京開發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。北京國(guó)土局的數(shù)據(jù)也表明，截至2006年6月底，已竣工的土地面積僅占總量的12%，捂在開發(fā)商手里未開工的住宅建設(shè)用地就有3000多萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)面積8000多萬(wàn)平方米，接近北京市四年房屋銷售面積總和。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》文章認(rèn)為，要想使房市調(diào)控取得良好效果，就必須嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤積土地的行為，使土地的供應(yīng)量真正能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗⿷?yīng)量，否則，開發(fā)商們就能夠制造供不應(yīng)求的假象，繼續(xù)化解宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭就很難改變。
國(guó)土資源部介紹，第7次土地執(zhí)法檢查之后，他們將有新的政策出臺(tái)，以促使土地的供應(yīng)量真正轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗⿷?yīng)量，特別是加大普通住宅商品房的供應(yīng)。
對(duì)外資是否會(huì)放松？
許多專家學(xué)者以及房地產(chǎn)企業(yè)人士預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)住房供應(yīng)的加大，政策對(duì)外資的限制可能也會(huì)松動(dòng)。因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)去年就開始的貨幣緊縮政策下，已經(jīng)把投資資金的來(lái)源從銀行貸款轉(zhuǎn)向了外資。
2006年第三次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時(shí)候，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了171號(hào)文件，文件中有許多條款限制外資進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾一度引起外商和國(guó)內(nèi)一些中外資合作的房地產(chǎn)企業(yè)的不滿。
目前中國(guó)宏觀調(diào)控的首要方向是“加大住房供應(yīng)力度”，投入房地產(chǎn)的資金也會(huì)相應(yīng)增多。銀行的貨幣緊縮政策還在進(jìn)一步加強(qiáng)，那么房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外資的需求就會(huì)不斷的加大。
而2月5日，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行發(fā)表亞太區(qū)2006年物業(yè)市場(chǎng)回顧報(bào)告顯示，2006年外資投入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的資金高達(dá)1577.47億港元，同比上升33%。顯然，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的171號(hào)文件，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)里并沒有起到多大作用。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外資的需求會(huì)不斷加大的情況下，如果政策對(duì)外資仍然趨“緊”，就顯得有點(diǎn)不合時(shí)宜了。
目前各種征兆均顯示，境外大的房地產(chǎn)開發(fā)商以及一些投資銀行基于對(duì)內(nèi)地樓市和人民幣升值潛力的看好，對(duì)中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直看好。
2007年1月，美國(guó)華平投資以增資擴(kuò)股形式，加大了對(duì)上海中凱房產(chǎn)的投入。
而2007年初德意志銀行北京首席代表陳丹華也表示：“德意志銀行上半年將要推向市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金或房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有幾個(gè)是中國(guó)內(nèi)地的�！�
戴德梁行北亞區(qū)副主席兼投資部主管李志榮在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的采訪時(shí)預(yù)言，中國(guó)國(guó)內(nèi)各城市的住宅用地將會(huì)受到境外資金的追捧，而二、三線城市將更為備受關(guān)注�！熬惩赓Y金為減低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)以整幢建成的物業(yè)作為投資首選。但是，鑒于未來(lái)有不少的市區(qū)重建項(xiàng)目及CBD遷址規(guī)劃，為市場(chǎng)帶來(lái)一批土地供應(yīng)，而內(nèi)地加快城市化進(jìn)程也將進(jìn)一步推動(dòng)住宅需求�！崩钪緲s表示。
然而目前除了一些個(gè)別的政策外，關(guān)于加大住房供應(yīng)力度的中央政府層面的政策還沒有出臺(tái)，新的宏觀調(diào)控政策是否會(huì)在政策層面上對(duì)外資松綁，還有待我們的進(jìn)一步觀察。
附資料：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去三次宏觀調(diào)控主要內(nèi)容
第一次宏觀調(diào)控：目的是降低過(guò)熱的房地產(chǎn)投資
2003年 121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)。6月5日中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）。規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。
2003年7月 國(guó)務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給。
2004年3月 國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，被稱為為“8•31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的又一舉措。
2004年4月27日 國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20%及以上提高到35%及以上。
第二次宏觀調(diào)控：目的是抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)
2005年3月17日 房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費(fèi)層面。央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。
2005年3月26日 國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》�！锻ㄖ饭灿邪藯l意見被稱為“國(guó)八條”。
第三次宏觀調(diào)控：目的是調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2006年5月17日 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為“國(guó)六條”。第一條就是“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)�！�
2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局、國(guó)家外匯管理局等六部委聯(lián)合會(huì)簽的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（171號(hào)文件），這份文件旨在規(guī)范外資的使用，對(duì)中國(guó)境內(nèi)外資購(gòu)買房屋和進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)做了限制。業(yè)界稱為“限外令”。
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